يمكنك الوثوق في مستثمر
التمويل العقاري | نحرص دائما على تكون المعلومات المقدمة في المقالات عالية الجودة ويمكن الاعتماد عليها كمرجع لك كقارئ دائما .
- من خلال هذه المقالة ستتعرف على ماهية التمويل العقاري وكيف يمكنك البدء في الحصول على تمويل عقاري في خطوات بسيطة.
التمويل العقاري.
هل تريد الحصول على تمويل عقاري ولا تعرف مالذي عليك فعله إليك الدليل الشامل الذي يساعدك في خطوات بسيطة على كيفية الحصول على التمويل العقاري المناسب
قائمة المحتويات
بالنسبة لغالبية الناس في كثير من الدول، يُعتبر الحصول على قرض عقاري الوسيلة التي تتيح لهم شراء منزل.
لكن، كيف يمكنك الحصول على هذا القرض؟ يوضح هذا الدليل خطوات عملية التمويل العقاري، مما يتيح لك فهم ما يمكنك توقعه عند تقديم طلب للحصول على قرض سكني.
كيفية الحصول على التمويل العقاري ؟
1. تحسين تصنيفك الائتماني
تحصل أفضل عروض القروض على المقترضين الذين يمتلكون درجات ائتمانية في نطاق 700 وما فوق.
ذلك لأن الدرجة الائتمانية المرتفعة تُظهر قدرتك على إدارة ديونك بمسؤولية.
يقول رود جريفين، المدير الأول للتعليم العام والدعوة في شركة إكسبيريان، إحدى وكالات تقارير الائتمان الرئيسية الثلاث: “امتلاك سجل ائتماني قوي ودرجة ائتمانية جيدة أمر مهم لأنه يعني أنك ستكون مؤهلاً للحصول على معدلات وشروط مفضلة عند التقدم بطلب للحصول على قرض”.
إذا كانت درجتك الائتمانية منخفضة، يمكنك الحصول على قرض أيضًا، ولكن من المرجح أن تدفع فائدة أعلى.
لتحسين درجتك الائتمانية قبل التقدم بطلب للحصول على التمويل العقاري، يوصي جريفين بالنصائح التالية:
✅– قم بسداد جميع المدفوعات في وقتها وقلل من أرصدة بطاقات الائتمان الخاصة بك: يمتد تاريخ السداد في تقريرك لعامين أو أكثر، لذا ابدأ الآن إذا كان بإمكانك.
✅– سدد أي حسابات متأخرة: الحسابات المتأخرة تؤثر سلباً على درجتك. سداد هذه الحسابات وجعلها حالية واستمرار الدفع في الوقت المناسب يمكن أن يقلل من الضرر.
✅– راجع تقاريرك الائتمانية: تحقق من وجود أخطاء في تقاريرك الائتمانية واتصل بوكالة التقارير فوراً إذا لاحظت أي خطأ. على سبيل المثال، قد يكون الخطأ عبارة عن قرض مسدد لم يتم تسجيله كمدفوع أو عنوان غير صحيح.
✅– تحقق من درجتك الائتمانية: تحقق من تقاريرك ودرجتك بوقت كافٍ قبل التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري.
عندما تراجع درجتك، ستجد قائمة بأهم العوامل المؤثرة فيها، مما يمكن أن يوضح لك التغييرات التي يجب إجراؤها لتحسين وضعك الائتماني إذا لزم الأمر.
2. اعرف حدود قدرتك المالية
إحدى الطرق لتحديد مقدار المنزل الذي يمكنك تحمله هي معرفة نسبة الدين إلى الدخل (DTI).
يتم حساب هذه النسبة بجمع جميع مدفوعات ديونك الشهرية ثم تقسيم هذا المجموع على إجمالي دخلك الشهري.
كلما انخفضت نسبة DTI، زادت المرونة في ميزانيتك للنفقات غير المتعلقة بالمنزل. لهذا السبب، تشير أندريا وروتش، خبيرة التمويل الشخصي إلى أهمية مراعاة جميع نفقاتك الشهرية وتخصيص مبالغ للخطط المستقبلية.
وتقول وروتش: “آخر ما تود القيام به هو تقييد دفع الرهن العقاري بشكل يحد من مرونة نمط حياتك ويمنعك من تحقيق أهدافك”، وهي حالة تُعرف باسم “فقراء المنزل”.
يمكنك تحديد مقدار المنزل الذي يمكنك تحمله باستخدام حاسبة التمويل العقاري ، التي تأخذ في الاعتبار دخلك والتزاماتك الشهرية والدفعة الأولى المقدرة وغيرها من تفاصيل الرهن العقاري.
3. قم بزيادة مدخراتك
يجب أن يكون هدفك الأول في الادخار هو تجميع مبلغ كافٍ لتغطية دفعة أولى مناسبة.
"إن الادخار من أجل الدفعة الأولى أمر بالغ الأهمية حتى تتمكن من توفير أكبر قدر من المال - ويفضل أن يكون ذلك بنسبة 20 في المائة لتقليل قرض التمويل العقاري الخاص بك، والتأهل للحصول على سعر فائدة أفضل وتجنب الاضطرار إلى دفع تأمين الرهن العقاري الخاص."
مع ذلك، اعلم أنه يمكنك شراء منزل حتى لو لم يكن لديك دفعة أولى بنسبة 20 بالمئة.
على سبيل المثال، تتطلب التمويل العقاري التقليدي دفعة أولى لا تقل عن 3 بالمئة، في حين تتطلب قروض FHA دفعة أولى بنسبة 3.5 بالمئة، ولا تتطلب قروض VA وUSDA دفعة أولى على الإطلاق.
من المهم أيضاً بناء احتياطي نقدي. كقاعدة عامة، يفضل الاحتفاظ بمبلغ يعادل حوالي ستة أشهر من دفعات التمويل العقاري في حساب توفير، حتى بعد سداد الدفعة الأولى. يمكن أن يساعدك هذا الاحتياطي في حماية نفسك في حال فقدت وظيفتك أو حدث أمر غير متوقع.
لا تنسَ أن تأخذ في الاعتبار تكاليف الإغلاق، وهي الرسوم التي تدفعها لإنهاء عملية التمويل العقاري.
تتراوح هذه التكاليف عادة بين 2 إلى 5 بالمئة من قيمة قرض التمويل العقاري الرئيسي.
كما لا تشمل دفعات الضمان، التي تُعتبر نفقة منفصلة. بشكل عام، ستحتاج أيضًا إلى تخصيص حوالي 1 إلى 4 بالمئة من سعر المنزل سنويًا لتكاليف الصيانة والإصلاح.
4. قارن بين أسعار الفائدة وأنواع القروض العقارية
في الدول العربية والعالم العربي، توجد أنواع رئيسية من قروض التمويل العقاري التي تختلف في شروطها ومتطلباتها بناءً على كل بلد. تشمل الأنواع الرئيسية:
✅1. قروض التمويل العقاري التقليدية: تقدمها البنوك والمؤسسات المالية، وتستند إلى أسعار فائدة ثابتة أو متغيرة. تتطلب هذه القروض عادةً دفعة أولى تتراوح بين 10% إلى 30% من قيمة العقار.
✅2. قروض التمويل العقاري المدعومة: هذه القروض مدعومة من قبل حكومات الدول أو هيئات متخصصة. تهدف إلى تقديم شروط ميسرة للمواطنين، مثل تقليل نسبة الدفعة الأولى أو تقديم أسعار فائدة مخفضة. من أمثلتها قروض الإسكان المدعومة في مصر والمملكة العربية السعودية.
✅3. قروض التمويل العقاري ذات الفائدة الثابتة: تقدم بعملة محلية أو أجنبية وتوفر سعر فائدة ثابت طوال فترة القرض، مما يوفر الاستقرار في الدفعات الشهرية.
✅4. قروض التمويل العقاري ذات الفائدة المتغيرة: تكون أسعار الفائدة فيها قابلة للتغيير بناءً على مؤشرات السوق. قد تبدأ بمعدل فائدة منخفض ثم ترتفع أو تنخفض بناءً على الظروف الاقتصادية.
✅5.قروض التمويل العقاري الخاصة: تقدمها شركات التمويل الخاصة وتكون أكثر مرونة في الشروط مقارنة بالبنوك التقليدية، لكنها قد تكون مصحوبة بمعدلات فائدة أعلى.
تختلف التفاصيل الدقيقة لهذه القروض من بلد إلى آخر، ولكنها جميعًا تهدف إلى تسهيل شراء العقارات للأفراد والشركات على حد سواء.
قم بمراجعة أسعار الفائدة والرسوم لكل نوع من القروض، والتي تؤثر مجتمعة على معدل النسبة السنوية (APR).
حتى التغير الطفيف في أسعار الفائدة يمكن أن يؤدي إلى وفورات كبيرة على المدى الطويل. أيضًا، ضع في اعتبارك تكاليف تأمين التمويل العقاري ومدتها.
إذا كنت مشتريًا لأول مرة، قد تجد أن قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) التي تتطلب درجة ائتمانية تبلغ 580 ودفعة أولى بنسبة 3.5 بالمئة هي الخيار الأنسب. أما إذا كانت درجتك الائتمانية أعلى من 620، فقد تكون القروض التقليدية أكثر ملاءمة.
قروض التمويل العقاري تختلف أيضًا حسب معدلاتها ومدة آجالها:
مدة القرض: تتوفر معظم قروض الإسكان بمدد 15 أو 30 عامًا، ولكن يمكن العثور على قروض لمدة 10، 20، 25، وحتى 40 عامًا.
الرهن العقاري ذي السعر الثابت: يحافظ على نفس سعر الفائدة طوال مدة القرض، مما يجعل كل دفعة ثابتة. تعتبر هذه الميزة من الأسباب التي تجعل الرهون العقارية ذات السعر الثابت، خاصة لمدة 30 عامًا، الخيار الأكثر شيوعًا في الولايات المتحدة.
الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARMs): يبدأ بسعر فائدة منخفض أولي، ثم يتم تعديله بناءً على مؤشر السوق المحدد بعد فترة التقديم. قد يُشار إلى هذه القروض بأسماء مثل 5/6 ARMs أو 7/6 ARMs أو 10/1 ARMs، وهي تعكس فترة التعديل وكيفية تغييره.
5. حدد مصدر التمويل العقاري الخاص بك
بمجرد اتخاذك قراراً بشأن نوع التمويل العقاري الذي يناسبك، حان الوقت للبحث عن مقرض موثوق.
أن اختيار المقرض يجب أن يكون مبنياً على أكثر من مجرد السعر وسعر الفائدة”. ستعتمد بشكل كبير على المقرض للحصول على معلومات دقيقة حول الموافقة المسبقة، والمساعدة في مفاوضات العقد، وتقديم المشورة الموثوقة.
قراءة مراجعات المقرضين يمكن أن تقدم لك رؤى هامة حول مزايا وعيوب مختلف المقرضين ورضا العملاء، مما يساعدك على اتخاذ قرار مستنير.
إذا لم تكن متأكداً مما تبحث عنه بالتحديد، قد تحتاج إلى مساعدة إضافية. يمكن لوسيط التمويل العقاري أن يساعدك في استكشاف خيارات القروض المختلفة المتاحة ويقدم لك شروطاً قد تكون أفضل من تلك التي يمكنك الحصول عليها بمفردك.
تذكر أن أسعار الفائدة والرسوم والشروط يمكن أن تختلف بشكل كبير بين المقرضين، ويمكنك استخدام العديد من المواقع لمقارنة الأسعار بين مقدمي الخدمات المختلفين.
6. احصل على الموافقة المسبقة للتمويل العقاري
بمجرد اختيارك للمقرض، من الضروري الحصول على موافقة مسبقة للتمويل العقاري.
تتضمن هذه العملية مراجعة شاملة لملفك المالي من قبل المقرض لتحديد أهليتك للحصول على التمويل والمبلغ الذي يمكن إقراضك إياه.
من المهم أن تلاحظ أن الموافقة المسبقة تختلف عن التأهيل المسبق.
فبينما تتطلب الموافقة المسبقة تقديم مستندات مفصلة وفحصاً دقيقاً للائتمان، فإن التأهيل المسبق هو عملية أقل رسمية تهدف إلى إخبارك بأنك ستكون على الأرجح مؤهلاً للحصول على التمويل.
ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن الموافقة المسبقة لا تضمن تأمين التمويل العقاري بشكل نهائي.
يتطلب الأمر تقديم عرض لشراء المنزل واجتياز عملية الاكتتاب العقاري بنجاح.
7. البحث عن منزل المناسب للتمويل العقاري
مع الحصول على الموافقة المسبقة، يمكنك البدء بجدية في البحث عن العقار الذي يلبي احتياجاتك.
عندما تجد منزلاً يجمع بين القابلية للتحمل والمزايا المعيشية المثالية، كن على استعداد لاتخاذ خطوة سريعة.
من الضروري أن تكون واضحًا بشأن معاييرك وما هو ممكن في نطاق السعر المحدد. خصص وقتاً لفحص خيارات المساكن المتاحة، وكن جاهزًا للتحرك بسرعة عندما يظهر المنزل الذي يتوافق مع معاييرك في السوق.
8. قدم طلب التمويل العقاري الخاص بك
عند العثور على المنزل الذي ترغب في شرائه، تكون الخطوة التالية هي إكمال طلب التمويل العقاري.
يمكنك عادةً إتمام معظم الطلبات عبر الإنترنت في بعض الدول، لكن في بعض الحالات والدول قد يكون من الأفضل التقديم شخصياً أو عبر الهاتف مع مسؤول القروض.
عند تقديم الطلب، سيقوم المقرض بإجراء فحص ائتماني ويطلب منك تقديم مستندات متعددة، تشمل:
- إثبات الهوية: مثل رخصة القيادة الخاصة بك، بطاقة الضمان الاجتماعي، أو أي بطاقات هوية حكومية أخرى.
- إثبات الدخل: يشمل إيصالات الدفع، نماذج W-2، نماذج 1099، إيصالات النفقة أو دعم الطفل، ودخل الإيجار.
- إثبات الأصول: يتضمن كشوف حسابات البنك، كشوف حسابات الاستثمار أو التقاعد، السندات، الأسهم، وغيرها.
- خطابات الهدايا: إذا تلقيت أموالاً من صديق أو قريب لتغطية الدفعة الأولى، فسيتعين عليك تقديم خطاب يوضح تفاصيل هذه الهدية.
9. انتظر حتى تنتهي عملية التقييم
على الرغم من حصولك على الموافقة المسبقة للتمويل، فإن هذا لا يضمن تلقائيًا الحصول على التمويل النهائي من المقرض.
القرار النهائي يعود إلى قسم الاكتتاب بالمقرض، الذي يقوم بتقييم مخاطر كل مقترض محتمل وطبيعة العقار، ثم يحدد مبلغ القرض وسعر الفائدة والشروط الأخرى ذات الصلة.
تتضمن عملية الاكتتاب عدة خطوات رئيسية:
✅–تأكيد المعلومات: سيقوم موظف القرض بالتحقق من دقة المعلومات التي قدمتها خلال عملية التقديم.
✅–تقييم العقار: بعد قبول عرض شراء المنزل، سيطلب المقرض تقييمًا للعقار لتحديد مدى تناسب مبلغ العرض مع القيمة الفعلية للعقار. يتم تحديد القيمة المقدرة بناءً على عوامل متعددة، مثل حالة المنزل ومقارنة بالخصائص المماثلة في الحي.
✅–بحث الملكية والتأمين: ستقوم شركة الملكية بإجراء بحث للتحقق من إمكانية نقل الملكية، وستصدر شركة التأمين بوليصة تأمين لضمان دقة هذا البحث.
10. إتمام شراء منزلك الجديد
بمجرد الحصول على الموافقة الرسمية لتمويلك العقاري، تقترب من إتمام عملية الشراء.
الخطوة الأخيرة هي إكمال الإغلاق.
توجد العديد من النفقات المرتبطة بالإغلاق، والتي تشمل عادةً:
- رسوم التقييم: الرسوم المدفوعة لمثمن محترف لتحديد قيمة العقار.
- رسوم التحقق من الائتمان: الرسوم لتشغيل تقرير الائتمان، والتي عادةً ما تكون أقل من 30 دولارًا.
- رسوم الإنشاء أو الاكتتاب: الرسوم لتغطية تكلفة إنشاء ومعالجة القرض، والتي تتراوح عادةً بين 0.5% إلى 1% من مبلغ القرض.
- رسوم تأمين الملكية: الرسوم التي تغطي خدمات الملكية والتسوية، بما في ذلك بوليصة تأمين المقرض، والتي تتراوح بين 0.5% إلى 1% من سعر الشراء.
- المدفوعات المسبقة: النفقات التي تدفعها مقدمًا مثل الضرائب العقارية وأقساط التأمين على أصحاب المنازل.
- رسوم المحامي: عادةً ما تكون رسومًا ثابتة، على الرغم من أنه قد لا يكون من الضروري تعيين محامٍ، حيث أن 22 ولاية فقط تتطلب حضور محامٍ عند الإغلاق.
- رسوم التسجيل: رسم ثابت لتسجيل المعاملة لدى السلطة المحلية المختصة.
بالإضافة إلى دفع تكاليف الإغلاق، ستقوم بمراجعة وتوقيع العديد من الوثائق خلال الإغلاق، بما في ذلك تفاصيل حول كيفية صرف الأموال.
سيقوم وكيل الإغلاق أو التسوية أيضًا بإدخال المعاملة في السجل العام.
الاسئلة الشائعة
ما هو الدخل المطلوب للحصول على التمويل العقاري؟
الدخل المطلوب للحصول على التمويل العقاري يختلف حسب المقرض ونوع القرض، ولكن بشكل عام، يجب أن يكون الدخل كافيًا لتلبية مدفوعات الرهن العقاري بالإضافة إلى الالتزامات المالية الأخرى.
المقرضون يستخدمون نسب الديون إلى الدخل (DTI) لتحديد مدى قدرتك على سداد القرض.
كم هي الدفعة الأولى في التمويل العقاري؟
الحد الأدنى للدفعة الأولى يتراوح بين 3 إلى 3.5 بالمئة من سعر المنزل للقروض التقليدية ذات السعر الثابت وقروض FHA، على التوالي.
على سبيل المثال، لمنزل سعره 400,000 دولار، تكون الدفعة الأولى ما بين 12,000 إلى 14,000 دولار. أما بالنسبة لقروض VA أو USDA، فلا يتطلب الأمر تقديم دفعة أولى.
كيف يمكنني التأهل للحصول على التمويل العقاري؟
للتأهل للحصول على التمويل العقاري، يجب أن تتمتع بائتمان جيد، دخل ثابت، ونسبة دين إلى دخل مقبولة. كما يتعين عليك تقديم مستندات تثبت قدرتك على سداد القرض، مثل إثبات الدخل وتفاصيل الأصول.
أين يمكنني الحصول على التمويل العقاري؟
يمكنك الحصول على التمويل العقاري من البنوك، شركات التمويل العقاري، أو عبر وسطاء الرهن العقاري. كما يمكنك التقديم عبر الإنترنت من خلال مواقع المقرضين المتخصصين.
mohamed ragab
محمد رجب هو مؤسس موقع مستثمر , ويدير قناة باسمه على اليوتيوب.
